O kredycie (z nazwy) hipotecznym - podsumowanie

Jeśli chcesz prze­czy­tać od począt­ku, tutaj znaj­dziesz część 1

No to kil­ka prze­my­śleń tytu­łem pod­su­mo­wa­nia, w któ­rych znaj­dziesz rów­nież odpo­wiedź cze­mu w tytu­le zna­la­zło się stwier­dze­nie „kre­dyt (z nazwy) hipo­tecz­ny”

Kredyt hipoteczny czyli zobowiązanie naprawdę długoterminowe

  • 20 albo i 30 lat. Nie wie­my dokład­nie jak świat będzie wyglą­dać za lat 10 a co dopie­ro za 20. Cokol­wiek by nie opo­wia­da­li dorad­cy, któ­rzy de fac­to w więk­szo­ści są sprze­daw­ca­mi, trze­ba trak­to­wać to z dużą ostroż­no­ścią. Zmia­ny w obec­nym świe­cie zacho­dzą tak szyb­ko, że jakie­kol­wiek pro­gno­zy obej­mu­ją­ce wię­cej niż 3–5 lat moż­na od razu wrzu­cić do nisz­czar­ki.
  • Bez­piecz­ne zadłu­że­nie jak prze­czy­ta­łem kie­dyś w porad­ni­ku bry­tyj­skie­go finan­si­sty to 20% mająt­ku i 30% docho­dów. Nie­re­al­ne? No tak w naszych warun­kach nie, co nie zmie­nia praw­dzi­wo­ści tej tezy. Im mniej poży­czasz tym lepiej. Lub też ina­czej im wię­cej tym więk­szą miej świa­do­mość ryzy­ka. Raczej nie skal­ku­lu­jesz ryzy­ka utra­ty docho­dów z powo­du pan­de­mii.
  • Spła­ta kre­dy­tu na 20 lat zależ­na będzie od tego jak się uło­ży życie. Życie zaś potra­fi pła­tać figle.
  • Czy tego chce­my czy nie poła­cze­ni jeste­smy eko­no­micz­nie z dużą czę­ścią świa­ta. Zało­że­nie, że nic się nie wyda­rzy przez 20 lat na całym świe­cie już w momen­cie pisa­nia trą­ci infan­ty­li­zmem.

Bank jako partner w życiu

  • A prio­ri trze­ba przy­jąć, że jesteś stro­ną słab­szą i to dużo słab­szą. Zapi­sy umow­ne zabez­pie­cza­ją­ce bio­rą­ce­go kre­dyt są sła­bo nego­cjo­wal­ne albo ich nie ma. W myśl zasa­dy nego­cja­cyj­nej „my way or high­way”. Pozo­sta­łe mają na celu dobre zabez­pie­cze­nie inte­re­sów ban­ku. Ewen­tu­al­ne insty­tu­cje mają­ce chro­nić inte­re­sy słab­szej stro­ny jak np. Komi­sja Nad­zo­ru Finan­so­we­go są w Pol­sce rów­nie sła­be wobec ban­ków jak Ty.
  • Dziś praw­dzi­wych cyga­nów ban­kie­rów już nie ma”. Kró­lu­ją kor­po­ra­cje ban­ko­we, w któ­rych odpo­wie­dzial­ność jest męt­na i roz­pro­szo­na a decy­zyj­ność pod­po­rząd­ko­wa­na pro­ce­du­rom. Pro­ce­du­rom, któ­re mogą Cię wykoń­czyć. Znasz to? „Ja bym Panu nie­ba przy­chy­li­ła ale pro­ce­du­ra mi nie pozwa­la”. W nowo­cze­snej wer­sji zamień sło­wo „pro­ce­du­ra” na „pro­gram kom­pu­te­ro­wy”. Cza­sem uda Ci się zostać polu­bio­nym przez urzęd­ni­ka ban­ko­we­go ale w klu­czo­wych decy­zjach i tak nie będzie on mieć kom­pe­ten­cji.
  • Zapo­mnij haśle któ­rym lan­su­ją się ban­ki czy­li „insty­tu­cja zaufa­nia publicz­ne­go”. Daw­no temu ban­kier ryzy­ko­wał repu­ta­cją i swo­im dobrym imie­niem. W dzi­siej­szym świe­cie dewa­lu­acja tych dwóch pojęć jest tak zaawan­so­wa­na, że nie ma żad­nej racji bytu.

Sta­re powie­dze­nie mówi, że kre­dy­ty łączą na dłu­żej niż mał­żeń­stwo. No to jak na dłu­gi zwią­zek wyjąt­ko­wo apo­dyk­tycz­ny i bez­względ­ny part­ner o ile w ogó­le moż­na go part­ne­rem nazwać.

Kredyt denominowany walutą

  • Magicz­ne sfor­mu­ło­wa­nie, któ­re zosta­ło uży­te do nacią­gnię­cia ludzi. W więk­szo­ści przy­pad­ków nie było żad­nych walut. Bank nie wypła­cał fran­ków, dola­rów czy euro. Wypła­cał zło­tów­ki ale zapi­sy­wał że winy jesteś rów­no­war­tość w walu­cie. Magicz­ne walu­ty nigdy się nie poja­wia­ły. Nawet gdy­byś w skar­pe­cie miał tro­chę dola­rów to i tak spła­cać trze­ba było w zło­tów­kach po kur­sie, któ­ry usta­lał bank. Czy­taj w kan­to­rze moż­na było kupić dola­ra za 3 zło­te ale bank od Cie­bie brał 3.50.
  • Rynek walu­to­wy był i jest bar­dziej nie­sta­bil­ny i ryzy­kow­ny. Powią­za­nie go z w mia­rę sta­bil­nym ryn­kiem nie­ru­cho­mo­ści to już spe­ku­la­cja. Ktoś się zająk­nął, że będziesz hazar­dzi­stą?
  • Nawet jeśli już zaak­cep­to­wa­łeś fakt gra­nia na ryn­ku walu­to­wym, to Twój wpływ na decy­zje jest moc­no ogra­ni­czo­ny (pro­ce­du­ry). Umo­wy wraz z pro­ce­du­ra­mi były tak skon­stru­owa­ne, że zarów­no w sytu­acji kie­dy chcia­łeś prze­wa­lu­to­wać pono­sząc stra­tę lub w takiej kie­dy osią­gną­łeś zysk, to bank miał osta­tecz­ne sło­wo czy się na to zga­dza.

Kredyt (z nazwy) hipoteczny

No wła­śnie cze­mu umie­ści­łem w tytu­le „z nazwy”?. Kre­dyt hipo­tecz­ny w for­mie, w któ­rej został kie­dyś wymy­ślo­ny prak­tycz­nie nie ist­nie­je. Już tłu­ma­czę. Ludzie i insty­tu­cje poży­cza­ją­ce pie­nią­dze zawsze sta­ra­li zabez­pie­czyć ich spła­tę a raczej ryzy­ko bra­ku tej spła­ty. Dla­te­go od wie­ków nie­ru­cho­mo­ści sta­no­wi­ły świet­ne zabez­pie­cze­nie. Poży­czasz kasę a gdy­byś nie był w sta­nie oddać jej to ban­kier przej­mu­je nie­ru­cho­mość. No i teraz ten haczyk 🙂 W przy­pad­ku praw­dzi­wej hipo­te­ki nawet jeśli Two­je zadłu­że­nie prze­kra­cza­ło war­tość nie­ru­cho­mo­ści odda­jesz „klu­cze”. Dom albo miesz­ka­nie prze­pa­dło ale nie było dłu­gów. Konia z rzę­dem temu kto poka­że mi dziś taką umo­wę, szum­nie zwa­ną „kre­dy­tem hipo­tecz­nym”.
W tak zwa­nym mię­dzy­cza­sie ban­ki tak spraw­nie zmo­dy­fi­ko­wa­ły umo­wy, że w przy­pad­ku kie­dy kwo­ta uzy­ska­na ze sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści nie pokry­wa zadłu­że­nia w ban­ku to resz­ta cały czas pozo­sta­je Ci do spła­ty. Czy­li nie masz domu ale za to masz dług do spła­ca­nia przez resz­tę życia. Do cza­su „wymy­śle­nia” przez ban­ki kre­dy­tów opar­tych na dużo bar­dziej ryzy­kow­nym ryn­ku walu­to­wym takie sytu­acje były rzad­ko­ścią. Potem już nie. Dla­te­go w 2009–2010 roku zda­rza­ły się w Hisz­pa­nii przy­pad­ki, że odda­jąc klu­cze do miesz­ka­nia na 10 pię­trze kre­dy­to­bior­cy wycho­dzi­li z nie­go oknem.

Chci­wość była tak dłu­go jak ist­nie­je rodzaj ludz­ki. Likwi­da­cja tej pro­stej zasa­dy tyl­ko ją nakrę­ci­ła. No bo zwróć­cie uwa­gę, gdy­by ist­nia­ło po stro­nie ban­ku ryzy­ko, że zosta­nie z nie­ru­cho­mo­ścią któ­rej war­tość nie pokry­wa poży­czo­nych pie­nię­dzy, to takie umo­wy nie były­by zawie­ra­ne. Ban­ki i ban­kie­rzy świet­nie kal­ku­lu­ją ryzyko.W przy­pad­ku kre­dy­tów opar­tych o kurs wymia­ny walut, ban­ki prze­rzu­ci­ły całe ryzy­ko walu­to­we na bio­rą­ce­go kre­dyt dodat­ko­wo nie infor­mu­jąc go o tym w spo­sób kla­row­ny i zro­zu­mia­ły.

Pol­ska po oba­le­niu komu­ni­zmu była ide­al­nym celem na taki prze­kręt. Szcze­rze? Gdy­bym był zapa­trzo­nym w kasę ban­kie­rem sam bym ją poka­zał pal­cem. Mini­mal­na wie­dza finan­so­wa, duża chęć posia­da­nia wła­sne­go dachu nad gło­wą i prak­tycz­nie nie ist­nie­ją­ce insty­tu­cje nad­zo­ru finan­so­we­go. Z łatwo­ścią wyobra­zić sobie moż­na spo­tka­nie w wąskim gro­nie, na któ­rym ktoś z zarzą­du mówi „Pano­wie tutaj. Zaro­bi­my w pytę kasy. Nawet jak nas będą ści­gać po jakimś cza­sie to i tak odda­my tyl­ko tro­chę z tego co sko­si­my. Harvest time gen­tel­men.”
Doło­ży­ła się też chci­wość wśród roda­ków. Jak grzy­by po desz­czu powsta­wa­ły fir­my „dora­dza­ją­ce w kre­dy­tach”. Napi­sa­łem w cudzy­sło­wiu bo byli to sprze­daw­cy za wszel­ka cenę sta­ra­ją­cy się wci­snąć kre­dy­ty walu­to­we. „W zło­tów­kach nie macie zdol­no­ści kre­dy­to­wej ale mam tu coś co pozwo­li Wam bez­piecz­nie zre­ali­zo­wać Wasze marze­nie”, „Kre­dyt w wyso­ko­ści 95% war­to­sci miesz­ka­nia? Zała­twi­my”. Gdy­bym sam nie sły­szał to może bym wąt­pił. Powo­li też zaczy­na­ja wycho­dzić fak­ty, że pro­wi­zja za sprze­daż „walu­ty” potra­fi­ła osią­gnąć 20.000 zł. Kto by się przej­mo­wał co wci­ska­my ludziom, waż­ne że kasio­ra pły­nie sze­ro­kim jak Ama­zon­ka stru­mie­niem.

Kie­dy dzi­siaj czy­tam wypo­ci­ny ludzi twier­dzą­cych, że kre­dy­to­bior­cy sami sobie win­ni to uśmie­cham się z poli­to­wa­niem. Pomi­jam podej­rze­nie, że w dzi­siej­szych cza­sach post-praw­dy będąc umo­czo­nym w temat ban­kie­rem sam bym po cichu spon­so­ro­wał takie wypo­wie­dzi. Cie­ka­wost­ką nato­miast są wypo­wie­dzi takich ludzi jak pre­zes Związ­ku Ban­ków Pol­skich, któ­ry jakis czas temu oświad­czył: „Nie może­my nic zro­bić bo ban­ki stra­cą 40 mld zł”. Oh napraw­dę? Sza­cu­je się, że zaro­bek ban­ków na kre­dy­tach walu­to­wych w Pol­sce to ponad 80 mld zł. Czy­li nie stra­ta tyl­ko mniej­szy zaro­bek. Widział jed­nak ktoś żeby bank tak z wła­snej woli oddał zaro­bio­ną kasę? Mnie się nie zda­rzy­ło.

Uda­ło mi się wyplą­tać ale wie­lu zna­jo­mych nie mia­ło takie­go szczę­ścia. Naj­więk­szym pro­ble­mem dla wie­lu z nich nie są zwięk­szo­ne raty, któ­re dają jakoś radę spła­cać. Naj­więk­szym pro­ble­mem jest war­tość zadłu­że­nia prze­kra­cza­ją­ca war­tość nie­ru­cho­mo­ści i umo­wa w któ­rej ban­ki prze­rzu­ci­ły całe ryzy­ko z tego tytu­łu na nich i ich rodzi­ny. Dziś zaś te same ban­ki uda­ją, że nic się nie sta­ło albo gma­twa­ją sytu­acje praw­nie i medial­nie wyko­rzy­stu­jąc naszą naro­do­wą cechę któ­ra mówi, że „gdzie dwóch Pola­ków tam trzy róż­ne zda­nia”.
Potrzeb­na była­by zgo­da wsród „ely­ty” u ste­ru, że jest to spo­łecz­nie szko­dli­we i plan jak się z tego wyka­ra­skać. I to dobry plan bo nie sądzę żeby ban­ki mia­ły ocho­tę na jakie­kol­wiek ustęp­stwa, za to mają dużo środ­ków przy­mu­su pośred­nie­go. Nie­ste­ty od wie­lu lat nic się nie kroi w tym tema­cie poza macha­niem sza­bel­ką i robie­niem wra­że­nia. Przed­się­bior­czy ludzie zas, któ­rzy wzię­li spra­wy w swo­je ręce i wal­czą w sądach dosta­ją ety­kiet­ki cwa­nia­ków.

Jeśli miał­bym wska­zać naj­więk­szy prze­kręt z cza­sów trans­for­ma­cji w Pol­sce to będą to wła­śnie kre­dy­ty deno­mi­no­wa­ne walu­ta­mi. Wszyst­kie inne afe­ry jak FOZZ, ArtB, SKOK czy Amber Gold bled­ną w jego cie­niu. Maj­stersz­tyk w bia­łych ręka­wicz­kach.

Czy to ozna­cza, że odra­dzam bra­nie kre­dy­tu hipo­tecz­ne­go? Walu­to­we­go abso­lut­nie tak. Chy­ba, że lubisz grę w poke­ra, w któ­rej prze­ciw­nik ma zna­czo­ne kar­ty. Pozo­sta­łe tyl­ko jeśli napraw­dę nie ma inne­go wyj­ścia. Jeśli jesteś mło­dą oso­bą to ryzy­ko jest więk­sze niż Ci się teraz wyda­je.
Skłon­ność do ryzy­ka jed­nak to cecha moc­no osob­ni­cza i zwy­kle male­ją­ca z wie­kiem. Jeśli więc się na nie godzisz to na koniec dnia „Twój cyrk i Two­je mał­py” 🙂

KarmaEquity
Wpis niniej­szy dedy­ku­ję Basi, bez zaan­ga­żo­wa­nia któ­rej miał­bym dzi­siaj zde­cy­do­wa­nie mniej zado­wo­lo­ną minę.
Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

Na razie brak komentarzy.

Zostaw odpowiedź