Jeśli chcesz przeczytać od początku, tutaj znajdziesz część 1
No to kilka przemyśleń tytułem podsumowania, w których znajdziesz również odpowiedź czemu w tytule znalazło się stwierdzenie „kredyt (z nazwy) hipoteczny”
Kredyt hipoteczny czyli zobowiązanie naprawdę długoterminowe
- 20 albo i 30 lat. Nie wiemy dokładnie jak świat będzie wyglądać za lat 10 a co dopiero za 20. Cokolwiek by nie opowiadali doradcy, którzy de facto w większości są sprzedawcami, trzeba traktować to z dużą ostrożnością. Zmiany w obecnym świecie zachodzą tak szybko, że jakiekolwiek prognozy obejmujące więcej niż 3–5 lat można od razu wrzucić do niszczarki.
- Bezpieczne zadłużenie jak przeczytałem kiedyś w poradniku brytyjskiego finansisty to 20% majątku i 30% dochodów. Nierealne? No tak w naszych warunkach nie, co nie zmienia prawdziwości tej tezy. Im mniej pożyczasz tym lepiej. Lub też inaczej im więcej tym większą miej świadomość ryzyka. Raczej nie skalkulujesz ryzyka utraty dochodów z powodu pandemii.
- Spłata kredytu na 20 lat zależna będzie od tego jak się ułoży życie. Życie zaś potrafi płatać figle.
- Czy tego chcemy czy nie połaczeni jestesmy ekonomicznie z dużą częścią świata. Założenie, że nic się nie wydarzy przez 20 lat na całym świecie już w momencie pisania trąci infantylizmem.
Bank jako partner w życiu
- A priori trzeba przyjąć, że jesteś stroną słabszą i to dużo słabszą. Zapisy umowne zabezpieczające biorącego kredyt są słabo negocjowalne albo ich nie ma. W myśl zasady negocjacyjnej „my way or highway”. Pozostałe mają na celu dobre zabezpieczenie interesów banku. Ewentualne instytucje mające chronić interesy słabszej strony jak np. Komisja Nadzoru Finansowego są w Polsce równie słabe wobec banków jak Ty.
- „Dziś prawdziwych
cyganówbankierów już nie ma”. Królują korporacje bankowe, w których odpowiedzialność jest mętna i rozproszona a decyzyjność podporządkowana procedurom. Procedurom, które mogą Cię wykończyć. Znasz to? „Ja bym Panu nieba przychyliła ale procedura mi nie pozwala”. W nowoczesnej wersji zamień słowo „procedura” na „program komputerowy”. Czasem uda Ci się zostać polubionym przez urzędnika bankowego ale w kluczowych decyzjach i tak nie będzie on mieć kompetencji. - Zapomnij haśle którym lansują się banki czyli „instytucja zaufania publicznego”. Dawno temu bankier ryzykował reputacją i swoim dobrym imieniem. W dzisiejszym świecie dewaluacja tych dwóch pojęć jest tak zaawansowana, że nie ma żadnej racji bytu.
Stare powiedzenie mówi, że kredyty łączą na dłużej niż małżeństwo. No to jak na długi związek wyjątkowo apodyktyczny i bezwzględny partner o ile w ogóle można go partnerem nazwać.
Kredyt denominowany walutą
- Magiczne sformułowanie, które zostało użyte do naciągnięcia ludzi. W większości przypadków nie było żadnych walut. Bank nie wypłacał franków, dolarów czy euro. Wypłacał złotówki ale zapisywał że winy jesteś równowartość w walucie. Magiczne waluty nigdy się nie pojawiały. Nawet gdybyś w skarpecie miał trochę dolarów to i tak spłacać trzeba było w złotówkach po kursie, który ustalał bank. Czytaj w kantorze można było kupić dolara za 3 złote ale bank od Ciebie brał 3.50.
- Rynek walutowy był i jest bardziej niestabilny i ryzykowny. Powiązanie go z w miarę stabilnym rynkiem nieruchomości to już spekulacja. Ktoś się zająknął, że będziesz hazardzistą?
- Nawet jeśli już zaakceptowałeś fakt grania na rynku walutowym, to Twój wpływ na decyzje jest mocno ograniczony (procedury). Umowy wraz z procedurami były tak skonstruowane, że zarówno w sytuacji kiedy chciałeś przewalutować ponosząc stratę lub w takiej kiedy osiągnąłeś zysk, to bank miał ostateczne słowo czy się na to zgadza.
Kredyt (z nazwy) hipoteczny
No właśnie czemu umieściłem w tytule „z nazwy”?. Kredyt hipoteczny w formie, w której został kiedyś wymyślony praktycznie nie istnieje. Już tłumaczę. Ludzie i instytucje pożyczające pieniądze zawsze starali zabezpieczyć ich spłatę a raczej ryzyko braku tej spłaty. Dlatego od wieków nieruchomości stanowiły świetne zabezpieczenie. Pożyczasz kasę a gdybyś nie był w stanie oddać jej to bankier przejmuje nieruchomość. No i teraz ten haczyk 🙂 W przypadku prawdziwej hipoteki nawet jeśli Twoje zadłużenie przekraczało wartość nieruchomości oddajesz „klucze”. Dom albo mieszkanie przepadło ale nie było długów. Konia z rzędem temu kto pokaże mi dziś taką umowę, szumnie zwaną „kredytem hipotecznym”.
W tak zwanym międzyczasie banki tak sprawnie zmodyfikowały umowy, że w przypadku kiedy kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nie pokrywa zadłużenia w banku to reszta cały czas pozostaje Ci do spłaty. Czyli nie masz domu ale za to masz dług do spłacania przez resztę życia. Do czasu „wymyślenia” przez banki kredytów opartych na dużo bardziej ryzykownym rynku walutowym takie sytuacje były rzadkością. Potem już nie. Dlatego w 2009–2010 roku zdarzały się w Hiszpanii przypadki, że oddając klucze do mieszkania na 10 piętrze kredytobiorcy wychodzili z niego oknem.
Chciwość była tak długo jak istnieje rodzaj ludzki. Likwidacja tej prostej zasady tylko ją nakręciła. No bo zwróćcie uwagę, gdyby istniało po stronie banku ryzyko, że zostanie z nieruchomością której wartość nie pokrywa pożyczonych pieniędzy, to takie umowy nie byłyby zawierane. Banki i bankierzy świetnie kalkulują ryzyko.W przypadku kredytów opartych o kurs wymiany walut, banki przerzuciły całe ryzyko walutowe na biorącego kredyt dodatkowo nie informując go o tym w sposób klarowny i zrozumiały.
Polska po obaleniu komunizmu była idealnym celem na taki przekręt. Szczerze? Gdybym był zapatrzonym w kasę bankierem sam bym ją pokazał palcem. Minimalna wiedza finansowa, duża chęć posiadania własnego dachu nad głową i praktycznie nie istniejące instytucje nadzoru finansowego. Z łatwością wyobrazić sobie można spotkanie w wąskim gronie, na którym ktoś z zarządu mówi „Panowie tutaj. Zarobimy w pytę kasy. Nawet jak nas będą ścigać po jakimś czasie to i tak oddamy tylko trochę z tego co skosimy. Harvest time gentelmen.”
Dołożyła się też chciwość wśród rodaków. Jak grzyby po deszczu powstawały firmy „doradzające w kredytach”. Napisałem w cudzysłowiu bo byli to sprzedawcy za wszelka cenę starający się wcisnąć kredyty walutowe. „W złotówkach nie macie zdolności kredytowej ale mam tu coś co pozwoli Wam bezpiecznie zrealizować Wasze marzenie”, „Kredyt w wysokości 95% wartosci mieszkania? Załatwimy”. Gdybym sam nie słyszał to może bym wątpił. Powoli też zaczynaja wychodzić fakty, że prowizja za sprzedaż „waluty” potrafiła osiągnąć 20.000 zł. Kto by się przejmował co wciskamy ludziom, ważne że kasiora płynie szerokim jak Amazonka strumieniem.
Kiedy dzisiaj czytam wypociny ludzi twierdzących, że kredytobiorcy sami sobie winni to uśmiecham się z politowaniem. Pomijam podejrzenie, że w dzisiejszych czasach post-prawdy będąc umoczonym w temat bankierem sam bym po cichu sponsorował takie wypowiedzi. Ciekawostką natomiast są wypowiedzi takich ludzi jak prezes Związku Banków Polskich, który jakis czas temu oświadczył: „Nie możemy nic zrobić bo banki stracą 40 mld zł”. Oh naprawdę? Szacuje się, że zarobek banków na kredytach walutowych w Polsce to ponad 80 mld zł. Czyli nie strata tylko mniejszy zarobek. Widział jednak ktoś żeby bank tak z własnej woli oddał zarobioną kasę? Mnie się nie zdarzyło.
Udało mi się wyplątać ale wielu znajomych nie miało takiego szczęścia. Największym problemem dla wielu z nich nie są zwiększone raty, które dają jakoś radę spłacać. Największym problemem jest wartość zadłużenia przekraczająca wartość nieruchomości i umowa w której banki przerzuciły całe ryzyko z tego tytułu na nich i ich rodziny. Dziś zaś te same banki udają, że nic się nie stało albo gmatwają sytuacje prawnie i medialnie wykorzystując naszą narodową cechę która mówi, że „gdzie dwóch Polaków tam trzy różne zdania”.
Potrzebna byłaby zgoda wsród „elyty” u steru, że jest to społecznie szkodliwe i plan jak się z tego wykaraskać. I to dobry plan bo nie sądzę żeby banki miały ochotę na jakiekolwiek ustępstwa, za to mają dużo środków przymusu pośredniego. Niestety od wielu lat nic się nie kroi w tym temacie poza machaniem szabelką i robieniem wrażenia. Przedsiębiorczy ludzie zas, którzy wzięli sprawy w swoje ręce i walczą w sądach dostają etykietki cwaniaków.
Jeśli miałbym wskazać największy przekręt z czasów transformacji w Polsce to będą to właśnie kredyty denominowane walutami. Wszystkie inne afery jak FOZZ, ArtB, SKOK czy Amber Gold bledną w jego cieniu. Majstersztyk w białych rękawiczkach.
Czy to oznacza, że odradzam branie kredytu hipotecznego? Walutowego absolutnie tak. Chyba, że lubisz grę w pokera, w której przeciwnik ma znaczone karty. Pozostałe tylko jeśli naprawdę nie ma innego wyjścia. Jeśli jesteś młodą osobą to ryzyko jest większe niż Ci się teraz wydaje.
Skłonność do ryzyka jednak to cecha mocno osobnicza i zwykle malejąca z wiekiem. Jeśli więc się na nie godzisz to na koniec dnia „Twój cyrk i Twoje małpy” 🙂
Wpis niniejszy dedykuję Basi, bez zaangażowania której miałbym dzisiaj zdecydowanie mniej zadowoloną minę.